Видове ценности в дейностите по оценяване

Разходите са една от основните характеристики на предмета на гражданскоправната сделка. Какви са неговите признаци? Как се класифицират цените? За каква цел в бизнеса или в недвижимите имоти се изчисляват съответните показатели и чрез какви методологии?

Какво е "стойност" и "оценка"

Преди да изучим видовете ценности и съпътстващите основания за тяхното класиране, нека да определим какво е то. Критерии, които биха й позволили да даде недвусмислено описание, сред световните и руските икономисти доста. Сред най-популярните са: стойността е сумата пари, която се установява като условие на сделката в процеса на взаимодействие на субектите на гражданските отношения в очаквания момент на прехвърляне на права на собственост или други механизми за използване на съоръжението. От своя страна понятието "оценка" се свързва с механизма за определяне на въпросната сума.

Аспекти на оценката

Обектите на оценката могат да бъдат недвижимите имоти, услугите, транспорта, битовите стоки, интелектуалната собственост - всичко, което се предоставя от гражданското право като възможен предмет за сделки с физически и юридически лица. Процедурата, свързана с определянето на паричната стойност, чието прехвърляне от един обект на правни отношения към друг е основата за прехвърлянето на права на собственост, се извършва чрез методи, признати от двете страни. Те могат да се предлагат и от трети лица, но при съгласие с основните страни по сделката.

Тези или други видове стойности на стоки, имущество или услуги могат да бъдат определени в зависимост от естеството на правните отношения по искане на страните или по силата на изискванията на закона. Така например, когато става дума за недвижимо имущество, достъпът до услугите на оценителите в много случаи е задължителен за регистрация на собствеността.

Подходите, използвани при оценката

Оценяването, както и например определянето на типа стойност, могат да се извършват в рамките на различни подходи. В руската бизнес практика имаше три основни: печеливши, сравнителни и скъпи. Нека да разгледаме същността им.

Приходният модел включва използването на методи, които се основават на изчисляването на очакваните приходи от възможното използване от новия собственик на обекта за оценка - например лизинг. Сравнителният модел включва изследване на фигури, които характеризират видовете ценност на собствеността на някои обекти, с показатели на други, много сходни по отношение на основните характеристики. Например оценител, определящ подходящия паричен индикатор за апартамент, обикновено проучва съществуващите предложения на пазара на недвижими имоти. В рамките на модела на разходите се изчисляват възможните разходи, които са необходими от гледна точка на поддържането на обекта в подходящо функционално състояние. Ако, да речем, човек купува трактор, тогава експертът по оценяването, нает от него, трябва да определи цената на дадения вид транспорт, за да се вземат предвид потенциалните разходи, свързани с ремонта на машините.

Резултатът от оценката

След като стойностите на собствеността бъдат анализирани и съответната оценка е представена, резултатът може да се използва като ръководство за определяне на крайната цена на сделката. Или за други цели - например при сключване на застрахователен договор, отпускане на заем, продажба на дял и т.н. Нека да разгледаме какви руски експерти идентифицират видовете ценности при оценката на различните съоръжения. И също така как може да се използва съответната информация на практика.

Класификация на стойностите

Какви ценности на обект на оценка се отличават от съвременните експерти? Тук има много критерии за класификация. Помислете за един от най-често срещаните модели сред руските икономисти.

В него има по-специално пазарна стойност. Тази цена, стойността на която е фиксирана към момента на оценката на обекта, при условие че се очаква да бъде продадена в конкурентен сегмент. Това означава, че задължителните условия за определяне на правилните разходи - наличието на обществена информация за принципите на ценообразуване на продуктите, липсата на значителни външни (регулаторни) фактори, влияещи върху цената.

В разглеждания модел има инвестиционна стойност. Неговите индикатори са идентифицирани с цел да предоставят информация на тези, които се интересуват от инвестиране в обект. В някои случаи стойността на инвестицията може да съвпада с пазарната стойност. Но това не винаги е така. Понякога, едновременно с инвестицията, също се изчислява ликвидационната стойност на обекта. Стойността му изразява вероятния размер на евентуалните постъпления от препродажбата на предмета на сделката.

Има кадастрална стойност. Целта на неговото създаване е въвеждането на обект в определен държавен или промишлен регистър с последващо използване на информация от съответните изявления. Като правило говорим за изчисляването на данъците в този случай. Кадастрална стойност обикновено под пазара, ако говорим за недвижими имоти или приблизително равно на него.

Има и такова нещо като застрахователна стойност. Това включва изчисляване на размера на плащанията по застрахователния договор. В редица случаи се изчислява и едновременно с това разходи за подмяна обект. Това се случва, например, ако съответното споразумение със застрахователната компания предполага не парична компенсация, но привеждането на обекта в оригинално функционално състояние след повредата или неуспеха.

По този начин разгледахме 4 вида ценности, които са най-често срещани в руското икономическо училище, както и няколко допълващи ги. Този списък, разбира се, не е изчерпателен. Има частни видове пазарна стойност, както и инвестиции, или кадастрални, свързани с характеристиките на обекти с различен, като опция, правен статут. Сега се обръщаме към изучаването на същността на обектите, по отношение на които съответният параметър се изчислява от гледна точка на практическото значение.

Бизнес оценка

Разбира се, има много специфични видове обекти, по отношение на които се определя стойността. Сред най-често срещаните руски бизнес практики са бизнесът и недвижимите имоти. В първия случай се оценяват всички активи, управленски принципи и дейности, генериращи печалба. Преди да изучим вида на стойността на предприятието, ще бъде полезно да определим целите, пред които е изправен предметът на съответната оценка.

Защо да определяме параметрите на разходите за даден бизнес? Първият вариант тук е перспективите за продажбата на предприятието. Собственикът на фирмата може да реши да направи друг бизнес, но преди да е полезно да прехвърли тока в ръцете на друг собственик. Също така може да се извърши оценка на бизнеса, за да се подобри качеството на управлението на компанията, да се идентифицират евентуални недостатъци в системата за управление. Друга възможност е да се привлече вниманието на инвеститорите в случай, че няма достатъчно работен капитал или фирмата има за задача да разшири пазара, така че има нужда от допълнителни средства. Бизнес оценката може да се извърши при отпускане на заем - по правило служи като отправна точка за вземане на решение за издаване на заем от банка.

Оценка на бизнеса

Какви са разходите за оценка на предприятията? Какви принципи се използват най-често тук? Основните видове стойности, които са приложими при оценката на бизнеса, са пазарът и инвестициите. Според някои експерти, предвид възможността за закупуване на предприятие, препоръчително е партньорът да се съсредоточи върху втората посока при анализа на съответните перспективи. Тъй като обикновено пазарна цена за бизнеса - показател, който не винаги говори за потенциала на развитието на бизнеса недвусмислено. Но ако говорим за идентифицирането му, могат да се основават основните принципи за изчисляване на правилните числа:

- при сравнение на наличните показатели с тези, които са типични за другите участници на пазара;

- върху изучаването на конкурентните предимства на бизнеса;

- върху субективната визия на оценителите;

- върху изследването на влиянието на външни фактори.

Ако става въпрос за определяне на инвестиционната стойност на дадена фирма, тогава могат да се прилагат едни и същи принципи, но освен това е допустимо да се включат и други:

- моделиране на поведението на субектите, участващи в бизнеса (влиянието на факторите);

- изчисляване на рентабилността (увеличение на пазарната стойност във времето).

Специфичните показатели за стойност могат да задоволят потенциален купувач на бизнес или инвеститор, в зависимост от очаквания размер на инвестициите в бизнеса и какви са перспективите за тяхното изплащане. В много случаи инвестициите могат да бъдат с кредитен произход. Размерът на възможната печалба не трябва да бъде различен от нула, но също така да гарантира плащането на лихва на банката. Допълнителни указания при взимането на решения от инвеститора, без да се отчитат показателите, които отразяват пазарната и инвестиционната стойност на бизнеса, могат да бъдат:

- възприеманата стабилност на бизнеса (способността за генериране на приходи за дълго време);

- корелация на периодите на възвръщаемост с конкурентни предприятия (може би е по-изгодно инвеститорът да инвестира в друга фирма и купувачът да го закупи);

- ниво на доверие между партньорите.

Тези критерии могат да бъдат много субективни. Следователно, в бизнес практиката пазарната и инвестиционната стойност на бизнеса - параметрите, макар и важни, но не винаги сред ключовите.

Друг възможен фактор е цената видове работа, свързани с оценката на бизнеса за инвестиция или евентуална покупка. Ако дадено предприятие може да бъде придружено от значителни инвестиции, които не предполагат реални печалби (например достъп до външни експерти, одитори и анализатори), инвеститорът или потенциалният купувач на бизнес ще предпочете да не се занимава с конкретна фирма.

Оценка на недвижими имоти

Ще бъде полезно да се проучат какви са видовете недвижими имоти и какви са подходите за оценката им. Но преди това - както в случая с бизнеса - ще определим целите, които се преследват от участниците в граждански сделки от съответния тип. Необходимостта да се изследват видовете стойност на недвижимите имоти, както и да се свържете с услугите на оценител, възникват в следните основни случаи:

- ще има сделка за продажба на апартамент, офис, друга структура или помещения;

- активите на фирмата се оценяват;

- се определя размерът на данъчната основа по отношение на таксите за собственост.

Разбира се, на практика има повече причини за реализиране на оценката на недвижимите имоти. Например в някои случаи е необходимо да се определят видовете приблизителни разходи в допълнение към основните процедури. Или - като опция - да оцени имота с оглед прехвърлянето му към обществени нужди.

Оценка на недвижими имоти

По-горе отбелязахме, че основните видове стойност на предприятието са пазарни и инвестиционни. По отношение на недвижимите имоти, същите параметри могат да бъдат проучени, но по правило, освен това има и редица други. А именно - кадастрална и застрахователна стойност на обекта. В редица случаи се определя ликвидацията. Характеристиките на определянето на пазарната и инвестиционната стойност, които вече разгледахме по-горе. В случая с недвижимите имоти общите принципи и методологии във формата им обикновено са сходни с тези, използвани при оценката на бизнеса. Само те се използват с по-голяма адаптивност към спецификата на съответния пазар, "конкуренцията" се заменя с "държава" (ниво ремонт, довършителни материали и неговото качество и др ...), "Граница" - очакваните "нарастващите разходи".

Да проучим как се извършва изчисляването на стойностите за кадастралните, застрахователните и ликвидационните стойности. Всички те имат определена специфика. Всеки тип определена стойност на горното се характеризира с характеристики в аспекта на методите за оценка. Помислете за тях.

Когато става въпрос за кадастралната стойност на имота, оценител взема за основа на методологията отразено в съответните законодателни източници, Министерството на финансите препоръки и други агенции, които отговарят за практическото използване на необходимите данни за жилища. В някои случаи критериите, които са типични за определяне на пазарната стойност на обект, също могат да бъдат включени. Могат да учат различни техническа документация.

Ако задачата е да се определи застрахователната стойност на недвижимите имоти, тогава в този случай по правило оценителят се ръководи основно от пазарни методи, но с изменение на действителното съдържание на сделката по покупко-продажба. Например, ако човек купува апартамент на ипотека, само сумата на кредита може да бъде включена в застрахователната стойност. И в този случай, съответната база за изчисляване на сумата по договора с застрахователите може да бъде по-ниска, отколкото ако пазарната стойност на апартамента е взета като основа за базата.

Ипотеката е пример за пазарен сегмент, при който ликвидационната стойност на даден обект е практически значима за обектите на граждански сделки. В случай, че например физическо лице или организация не е в състояние да изпълни условията за плащане на заем, банката вероятно ще вземе решение за продажбата на имот под залог. Дори преди подписването на заема, финансовата институция вероятно ще иска да анализира перспективите за ликвидационния компонент на проекта.

Отбелязваме обаче, че някои експерти смятат, че не е подходящо да се използва терминът "ликвидационна стойност" по отношение на сделките с недвижими имоти при взаимодействие с банки. Факт е, че по подразбиране ипотечното споразумение не предполага задължително прехвърляне на апартамент в собствеността на банката - това е само временна мярка за заема. Докато в чиста форма стойността на ликвидация предполага изчисляване на цената, на която собственикът на обекта (например бизнес) може да продаде своето имущество (т.е. поради фалита на предприятието). Следователно, използвайте въпросния термин по отношение на недвижимите имоти, трябва да бъдете внимателни.

Стойност - стойността е постоянна?

Много съвременни икономисти вярват, че не. Ако, разбира се, говорим за пазарна икономика, където има място за механизъм за свободно формиране на цени, основан на търсенето и предлагането. Независимо от това какви видове стокови стойности се изследват, всяка от тях е неконстантна стойност - приблизителна референтна точка, която може да се използва от страните по дадена сделка в определен момент от време. Съществуват, разбира се, отрасли, където волатилността на съответните показатели е минимална - например пазарни сегменти, където държавните поръчки са доминиращи. Но това е изключение. Способността да се движите в нестабилна среда на ценности е едно от най-важните конкурентни предимства на всеки съвременен бизнес.